Lorsqu’un prêteur demande une évaluation immobilière, le produit sélectionné ne repose pas uniquement sur la rapidité ou le coût.
Le prêteur tient compte de l’objet du financement, des caractéristiques du bien, de la quantité de données de marché fiables disponibles et du risque global associé à la demande. Les politiques internes de prêt jouent également un rôle important. Un prêteur peut commencer par un modèle d’évaluation automatisée (AVM) et passer directement à une évaluation complète si le résultat n’est pas concluant. Un autre peut permettre une évaluation de bureau ou une évaluation sommaire comme étape intermédiaire.
Pour les courtiers, comprendre en quoi ces produits d’évaluation diffèrent peut faciliter l’anticipation de la décision du prêteur et son explication aux clients. Cela peut également aider les courtiers à repérer les informations à divulguer dès le départ et à éviter les mauvaises surprises si le prêteur modifie le produit d’évaluation requis.
Le prêteur détermine le produit d’évaluation approprié
Le prêteur ou l’assureur décide en fin de compte si une évaluation immobilière est requise et quel niveau d’analyse convient au dossier. Cette décision repose généralement sur plusieurs facteurs :
- Les politiques internes d’évaluation et de gestion du risque du prêteur
- Le ratio prêt-valeur et le montant de la valeur nette retirée
- La nature de la transaction : achat, refinancement ou prêt à la construction
- Le type, l’emplacement et l’usage prévu du bien
- La disponibilité et la fiabilité des informations récentes sur le bien
- Les conditions actuelles du marché
- Le caractère standard ou difficile à comparer du bien
- La nécessité de confirmer l’état, l’occupation, les rénovations ou les revenus locatifs
La Ligne directrice B-20 du BSIF demande aux prêteurs sous réglementation fédérale d’adopter une approche basée sur le risque en matière d’évaluation immobilière et de recourir à une combinaison d’outils adaptée au risque assumé. Ces outils peuvent comprendre des outils d’évaluation automatisée, des évaluations indépendantes et des inspections sur place. Le BSIF s’attend également à une approche d’évaluation plus complète pour les transactions à risque élevé, notamment les biens peu liquides, les prêts hypothécaires avec des ratios prêt-valeur relativement élevés et les marchés où les fluctuations de prix créent davantage d’incertitude autour de la valeur.
Cela explique pourquoi deux demandes apparemment similaires peuvent se voir imposer des exigences d’évaluation différentes. Le prêteur évalue le bien dans le contexte de l’ensemble de la demande et de son propre appétit pour le risque. Cette même réflexion axée sur le risque, comme nous le verrons plus loin, s’étend au-delà du bien lui-même jusqu’au moment où l’évaluation a été réalisée.
Commencer par un AVM ne garantit pas que le dossier y restera. C’est souvent la première étape de l’arbre décisionnel d’un prêteur, et chaque produit suivant offre plus de certitude (et plus de coût) que le précédent.
Modèle d’évaluation automatisée (AVM)
Un AVM utilise des informations sur la propriété, des données de marché et la modélisation statistique pour générer une valeur estimée de la propriété, souvent en quelques secondes. Il s’agit d’une évaluation automatisée plutôt que d’une évaluation traditionnelle réalisée par un évaluateur. Le système Cascade de RPS renforce ce processus en sélectionnant le résultat le plus précis parmi plusieurs AVM de calibre commercial, contribuant ainsi à offrir le niveau le plus élevé possible de précision et de confiance d’évaluation pour chaque propriété.
Un AVM convient le mieux à une propriété résidentielle relativement standard dans un marché urbain ou suburbain bien couvert, entourée de ventes comparables récentes suffisantes et de données immobilières fiables ; par exemple, une maison conventionnelle dans un lotissement où de nombreuses propriétés similaires ont été vendues récemment. Certains prêteurs tentent d’abord un AVM lorsque leur politique interne le permet, car cela réduit le délai de traitement et évite de planifier un rendez-vous avec le propriétaire.
Un AVM n’est pas le meilleur choix pour les propriétés rurales ou éloignées, les maisons uniques ou sur mesure, les propriétés avec peu de ventes comparables récentes ou des données incomplètes, les maisons en construction et les marchés à évolution rapide. Les courtiers devraient préparer leurs clients à la possibilité d’une escalade dès le départ.
Évaluation de bureau
Une évaluation de bureau est réalisée par un évaluateur désigné sans inspection physique du bien. L’évaluateur analyse les informations disponibles : inscriptions et photographies MLS®, dossiers d’évaluation municipale, registres fonciers et documents immobiliers, rapports d’évaluation ou d’inspection antérieurs, imagerie aérienne et au niveau de la rue, historique des ventes et transactions comparables récentes. Contrairement à un AVM, elle intègre une analyse et un jugement professionnels ; cependant, comme l’évaluateur ne visite jamais la propriété, la conclusion est limitée par la qualité et la récence de ces informations.
Une évaluation de bureau tend à bien fonctionner pour un achat récent, où les photographies MLS® actuelles et les détails d’inscription capturent déjà l’état intérieur et les caractéristiques de la maison. Selon l’Institut canadien des évaluateurs, les rapports de bureau et les rapports d’évaluation sommaire pour le financement hypothécaire sont généralement destinés aux premières hypothèques où la propriété n’est pas en construction ou en rénovation, où des informations récentes sur la propriété sont disponibles et où le prêteur accepte la portée plus limitée du rapport.
Là où elle est insuffisante, c’est pour les propriétés détenues depuis longtemps avec des modifications non documentées. Un emprunteur peut croire que sa propriété vaut 700 000 $ en raison d’une cuisine rénovée, d’un sous-sol aménagé ou d’une addition, mais si l’évaluateur n’a accès qu’à d’anciens dossiers immobiliers, rien de tout cela n’apparaîtra dans un rapport de bureau. Le prêteur doit alors décider de procéder avec le résultat de bureau ou de passer à une évaluation complète. Cette distinction est utile pour les courtiers lorsqu’ils expliquent à un client pourquoi une valeur attendue plus élevée peut nécessiter une inspection pour l’étayer.
Évaluation sommaire
Une évaluation sommaire s’appuie sur les mêmes recherches qu’une évaluation de bureau, mais l’évaluateur effectue également une observation extérieure limitée, confirmant l’existence et l’apparence générale de la propriété, le type d’habitation, l’état extérieur apparent, les caractéristiques du quartier et si les conditions visibles sont cohérentes avec les dossiers disponibles. L’évaluateur n’entre pas à l’intérieur de la propriété.
Ce produit convient généralement aux propriétés standard pour lesquelles le prêteur souhaite plus de confirmation qu’une évaluation de bureau, mais n’a pas besoin d’une inspection intérieure complète. Par exemple, les transactions à faible risque avec des ventes comparables suffisantes et sans besoin important de vérifier l’état intérieur.
Comme l’évaluateur n’entre jamais dans la maison, une évaluation sommaire ne peut pas confirmer les rénovations intérieures, les finitions, l’entretien différé ou les modifications de l’aménagement, et elle est généralement insuffisante pour une propriété en construction ou en rénovation. Dans ces cas, le prêteur est plus susceptible de commander une évaluation de nouvelle construction, une évaluation tel quel/tel que complété ou des inspections de progression.
Évaluation complète
L’évaluation complète est le produit le plus exhaustif. Un évaluateur désigné effectue une inspection intérieure et extérieure et analyse la superficie et l’aménagement de la maison, son âge et son état, la qualité de construction, les rénovations, le terrain et le quartier, les caractéristiques fonctionnelles, les ventes comparables et la commercialisabilité, généralement avec des photographies intérieures et extérieures et une valeur unique déterminée.
Les prêteurs penchent vers une évaluation complète lorsqu’une valeur nette importante est retirée, que la propriété est rurale, éloignée, de luxe ou unique, qu’elle a été substantiellement rénovée, qu’elle est locative ou contient des unités locatives, qu’elle est en construction, ou lorsque le dossier sort simplement des paramètres de risque standard du prêteur et qu’un produit moins rigoureux n’a pas fourni suffisamment de soutien. Les évaluations complètes sont également courantes pour les refinancements en général, car l’état actuel d’une maison (après 20 ou 30 ans de propriété, d’entretien ou de négligence) diverge souvent considérablement de ce qui figure au dossier. Une inspection intérieure permet à l’évaluateur de le confirmer directement plutôt que de s’appuyer sur des hypothèses.
Portées spécialisées dans le cadre d’une évaluation complète
Quelques situations nécessitent une portée modifiée, que le prêteur doit préciser au moment de passer la commande :
- Évaluation de nouvelle construction : s’applique aux terrains vacants, aux propriétés partiellement ou presque achevées. L’évaluateur travaille à partir de plans de construction, de devis, de contrats et de budgets pour projeter une valeur à l’achèvement, des inspections de progression confirmant les travaux à chaque étape avant que des fonds supplémentaires ne soient débloqués.
- Évaluation complète avec loyers du marché : utilisée lorsque les revenus locatifs entrent en compte dans la souscription. Les instructions doivent préciser exactement quel composant nécessite une estimation du loyer (l’ensemble du logement, un appartement au sous-sol, un studio de jardin, etc.).
- Évaluation tel quel/tel que complété : pour les propriétés faisant l’objet ou sur le point de faire l’objet d’une rénovation substantielle. L’évaluateur fournit à la fois une valeur actuelle telle quelle et une valeur projetée telle que complétée, cette dernière étant appuyée par des plans, des devis et des budgets détaillés.
- Évaluation de propriété avec terrain étendu : s’applique aux propriétés dépassant les lignes directrices foncières résidentielles standard d’un prêteur, évaluant la résidence avec une superficie de terrain définie. Le traitement du terrain excédentaire, de l’usage agricole et des dépendances dépend des politiques du prêteur.
Les conditions du marché peuvent modifier le produit requis
Les ventes comparables sont importantes pour chaque produit d’évaluation, mais elles comptent le plus lorsque le marché évolue rapidement. Un AVM dépend des données du marché et de la propriété ; une évaluation de bureau ou sommaire dépend des dossiers disponibles et des transactions comparables. Si les ventes récentes ne reflètent pas les conditions actuelles, un prêteur peut exiger une analyse plus approfondie ou un produit plus complet, ce qui est particulièrement pertinent pour les propriétés en prévente, où un prix d’achat ou une évaluation globale établie des années auparavant peut ne plus refléter la valeur à la clôture.
En juillet 2025, le BSIF a précisé que les prêteurs doivent avoir des politiques exigeant des évaluations opportunes, réalistes et fondées qui reflètent la valeur actuelle d’une propriété, soulignant qu’une évaluation ne reflétant pas les niveaux de prix actuels à l’octroi ne répondrait pas à ces attentes, qu’elle soit fondée sur une évaluation globale ou une autre méthode. Pour les courtiers, la conclusion est qu’un prix d’achat, une évaluation ou une valeur estimée antérieure peut ne pas tenir la route lorsque les données actuelles du marché indiquent autre chose.
Garder une longueur d’avance sur le processus
Les courtiers ne choisissent pas le produit d’évaluation qu’un prêteur exige, mais fournir des détails complets et précis sur la propriété dès le départ (rénovations, unités locatives, caractéristiques inhabituelles, données MLS® récentes, plans de construction) contribue à faire avancer un dossier et réduit les risques qu’une escalade tardive prenne un client par surprise.
Une fois la commande en cours, l’outil Suivi de commande de RPS offre aux courtiers une visibilité en temps réel sur l’état de l’évaluation et signale les obstacles potentiels avant qu’ils ne causent des retards. Combinée à une bonne connaissance de la façon dont les prêteurs choisissent entre les AVM, les évaluations de bureau, sommaires et complètes, c’est un moyen supplémentaire pour les courtiers d’établir des attentes dès le départ et de maintenir les dossiers sur la bonne voie.
RPS est le partenaire d'évaluation de référence pour les courtiers partout au Canada, soutenant chaque étape du processus, de la soumission du dossier aux appels de valeur.
Katelin Volpi
Vice-présidente, Développement des affaires et Partenariats stratégiques
Katelin est responsable des relations avec les prêteurs et des partenariats stratégiques chez RPS, travaillant en étroite collaboration avec le réseau national d’évaluateurs. Katelin est évaluatrice désignée DAR avec plus de 15 ans d’expérience, apportant une expertise pratique pour offrir une expérience d’évaluation uniforme.
Katelin est responsable des relations avec les prêteurs et des partenariats stratégiques chez RPS, travaillant en étroite collaboration avec le réseau national d’évaluateurs. Katelin est évaluatrice désignée DAR avec plus de 15 ans d’expérience, apportant une expertise pratique pour offrir une expérience d’évaluation uniforme.