Performance récente
L’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier canadien a considérablement évolué depuis la flambée des prix postpandémique. Le nombre d’acheteurs potentiels a diminué à mesure que de nouvelles vagues d’offre ont fait leur entrée sur le marché. Ainsi, la valeur médiane pondérée des prix des maisons dans les 13 régions métropolitaines couvertes par RPS Canada s’établissait à environ 865 000 $ en mai, en baisse de 3,5 % d’une année sur l’autre et d’environ 7,5 % par rapport à son sommet de 2022. La médiane nationale, à environ 768 000 $, a davantage fléchi, reculant de 4 % d’une année sur l’autre et se situant à environ 9 % en deçà de son sommet d’avril 2022. En revanche, l’indice pondéré des 13 régions a reculé d’un plus modeste 2,2 % d’une année sur l’autre. Il demeure à environ 4,3 % en deçà de son sommet, ce qui indique qu’une partie de la faiblesse des prix médians reflète des changements dans la composition des ventes plutôt qu’un recul généralisé des valeurs immobilières sous-jacentes.
Les tendances régionales continuent de diverger. Les marchés les plus grands et les moins abordables, Toronto et Vancouver, ont connu les corrections les plus prononcées, avec des baisses de prix d’environ 5 % à 9 % d’une année sur l’autre en mai. Ces régions métropolitaines sont particulièrement sensibles aux variations des taux d’intérêt en raison de leurs prix élevés, qui nécessitent davantage d’endettement. Le Québec, en revanche, a fait preuve d’une plus grande résilience. Montréal continue d’afficher de solides gains annuels allant du milieu au haut de la fourchette à un chiffre, tandis que la croissance est encore plus forte dans les régions métropolitaines plus petites comme Québec (voir Graphique 1).
Les marchés des Prairies présentent un portrait plus nuancé. Bien que les prix aient augmenté de 1 % d’une année sur l’autre à Edmonton, ils ont reculé d’un modeste 1,3 % à Calgary. Cependant, les données récentes laissent entrevoir un renversement de tendance, avec une hausse mensuelle à Calgary. Cette surperformance reflète les valorisations relativement plus modérées et la meilleure accessibilité financière des marchés des Prairies par rapport aux marchés côtiers. Pendant ce temps, la croissance des prix dans les provinces de l’Atlantique, y compris Halifax, continue de se modérer à la suite des gains exceptionnels des années précédentes. Dans l’ensemble, l’indice des 13 régions met en évidence un ajustement inégal, la faiblesse se concentrant dans les marchés à prix élevés et la résilience dans les régions plus abordables.
Des signes timides de stabilisation de la demande commencent à se manifester. À l’échelle nationale, les reventes ont progressé pendant deux mois consécutifs, en hausse de 0,7 % en avril, suivies d’un bond plus marqué de 5,5 % en mai, soit la plus forte hausse mensuelle en plus d’un an. Malgré tout, les reventes demeurent environ 5 % en deçà des niveaux de l’an dernier et des moyennes prépandémiques. Les nouvelles inscriptions ont reculé en mai après l’afflux du printemps, resserrant le ratio ventes/nouvelles inscriptions à 49,2 %, soit vers le bas de la fourchette d’équilibre de 45 % à 65 %. Le nombre de mois d’inventaire disponible a également reculé à 4,8 à l’échelle nationale, proche de la moyenne à long terme de cinq mois. Cela correspond au schéma habituel des reprises du marché immobilier, dans lequel les volumes de transactions se stabilisent et augmentent avant que les vendeurs ne retrouvent un pouvoir de fixation des prix suffisant pour enrayer les baisses de prix. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions étant encore en deçà de sa moyenne à long terme et l’indice des 13 régions continuant de reculer modestement d’un mois à l’autre, le marché semble être en transition : il a dépassé le creux de l’activité, mais n’a pas encore atteint le creux des prix.
L’offre continue d’affluer
La hausse des prix au cours des dernières années continue de soutenir un rythme de nouvelles constructions supérieur à la moyenne. Selon le Rapport sur l’offre de logements du printemps 2026 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les mises en chantier nationales en 2025 ont augmenté de 6 % d’une année sur l’autre pour atteindre 259 000 unités.
La hausse a été généralisée, la construction d’appartements étant à l’origine d’une grande partie du gain national. Montréal était en tête avec 25 223 mises en chantier d’appartements, suivie de Vancouver avec 21 844 (voir Graphique 2). Parmi les sept plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR), soit Vancouver, Calgary, Edmonton, Montréal, Ottawa-Gatineau, Toronto et Halifax, six ont enregistré des niveaux de mises en chantier d’appartements supérieurs à leurs moyennes sur dix ans. Toronto faisait exception, affichant une hausse relativement saine de 18 986 mises en chantier d’appartements, mais n’atteignant pas sa moyenne sur dix ans.
En ce qui concerne l’habitation au sol (maisons individuelles, maisons jumelées et maisons en rangée), Calgary et Edmonton ont affiché les meilleurs résultats, les deux régions métropolitaines dépassant leurs moyennes sur dix ans, faisant de l’Alberta une province de premier plan dans ce segment. À l’inverse, Toronto, Montréal, Ottawa-Gatineau et Vancouver ont toutes vu leurs mises en chantier au sol passer en deçà de leurs moyennes sur dix ans en 2025.
Parmi les sept plus grandes RMR, tous les marchés, à l’exception d’Edmonton, ont enregistré davantage de mises en chantier d’appartements que de mises en chantier au sol en 2025. Les mises en chantier d’appartements étaient bien au-dessus de leur moyenne combinée sur dix ans, tandis que les mises en chantier au sol étaient globalement dans la norme, bien que légèrement inférieures à la tendance. La composition des mises en chantier a également évolué dans les marchés clés. Sur la base de la moyenne sur dix ans, Calgary et Ottawa-Gatineau penchaient davantage vers la construction au sol, mais les deux ont pivoté vers une activité axée sur les appartements en 2025. Edmonton demeurait le seul grand marché où les mises en chantier au sol dépassaient encore les mises en chantier d’appartements, bien que l’écart soit bien plus étroit que sa moyenne sur dix ans.
Dans l’ensemble, les données indiquent un glissement continu vers des logements à plus haute densité, la construction locative représentant la plus grande part de la nouvelle offre. Selon la SCHL, les mises en chantier locatives ont atteint des niveaux records à Calgary, Edmonton, Ottawa-Gatineau, Halifax et Montréal, tandis que Toronto a affiché son deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré. En revanche, les mises en chantier de maisons individuelles, jumelées et en rangée ont fléchi, avec les baisses les plus marquées à Ottawa-Gatineau et à Toronto.
Le rythme de construction domiciliaire en 2025 était encourageant, mais le Canada fait toujours face à une pénurie de logements, maintenant une pression à la hausse sur les prix et prolongeant la crise de l’accessibilité financière. La construction de logements n’a pas suivi la croissance démographique au cours de la dernière décennie. De manière préoccupante, alors que les prix s’effritent, les constructeurs font preuve d’une plus grande prudence. Au rythme actuel, les mises en chantier cette année n’atteindront vraisemblablement que leur niveau de 2025.
À titre de contexte, en juin 2025, la SCHL estimait que le Canada devait construire environ 430 000 à 480 000 logements par année au cours de la prochaine décennie pour combler le déficit d’offre et rétablir l’accessibilité aux normes prépandémiques. Or, ce chiffre se rapproche plutôt de 250 000 en 2026. De plus, les logements locatifs ont porté la croissance de l’offre, limitant les gains en matière de propriété.
Les emprunteurs subissent la pression
Le chômage élevé et l’endettement record ont rendu de plus en plus difficile pour de nombreux emprunteurs d’effectuer leurs paiements hypothécaires à temps, d’autant plus que leurs taux d’intérêt s’ajustent à la hausse depuis les bas niveaux de la période pandémique. Le taux national de délinquance hypothécaire a atteint 0,28 % en mars, son plus haut niveau depuis le début de 2017 (voir Graphique 3). Les délinquances graves, soit celles de plus de 120 jours de retard, ont atteint un sommet en 15 ans, alimentant cette hausse. Cependant, sur une note positive, le nombre de délinquances moins graves demeure stable, ce qui limitera probablement les futures hausses de défauts de paiement.
Les tendances régionales divergent considérablement, la faiblesse étant concentrée dans les marchés plus coûteux. Le taux de délinquance de l’Ontario a atteint un sommet en 15 ans à 0,31 %, tandis que celui de la Colombie-Britannique a atteint un sommet en dix ans à 0,25 %. Les taux dans les plus grands marchés de ces provinces, soit Toronto, Ottawa-Gatineau et Vancouver, ont suivi la même tendance à la hausse. Le chômage historiquement élevé dans les deux provinces a exercé une pression sur les finances des ménages.
Les taux de délinquance dans la plupart des autres provinces ont augmenté plus modestement. Le taux du Québec a augmenté à 0,2 %, ce qui demeure faible selon les normes historiques, tandis que les taux à Montréal et à Québec se sont modérés au cours des derniers trimestres. À l’inverse, les taux en Alberta et en Saskatchewan ont chuté à 0,41 % et à 0,5 %, respectivement, alors que toutes les grandes régions métropolitaines ont atteint leurs niveaux les plus bas en dix ans. Des prêts hypothécaires moins importants, en moyenne, et un emploi plus stable ont réduit les tensions financières pour ces ménages.
La hausse des paiements hypothécaires et la stagnation des prix des maisons laisseront certains emprunteurs avec une faible valeur nette ou une valeur nette négative. Si ces emprunteurs sont dans l’incapacité d’effectuer leurs paiements, ils seront inadmissibles à de nombreuses options de refinancement. Bien que la Banque du Canada s’attende à ce que seulement 4 % des détenteurs de prêts hypothécaires à l’échelle nationale se retrouvent dans ce groupe l’année prochaine, l’effet sera plus prononcé dans les marchés vulnérables, comme Toronto, où cette proportion sera de plus de 10 %.
Perspectives
L’économie canadienne est au point mort. Le pays devrait éviter une récession, mais la croissance sera lente à reprendre de l’élan dans la deuxième moitié de 2026, laissant le marché immobilier sous une pression continue due à la faible croissance des revenus et aux conditions de prêt restrictives.
Le débat sur l’entrée du Canada dans une récession technique est prématuré. Plus justement, l’économie s’est enlisée plutôt que contractée. La faiblesse des embauches, le ralentissement de la consommation et la baisse des investissements ont limité la croissance du PIB, laissant le marché du travail dans un équilibre de faibles embauches et de faibles mises à pied. L’emploi est en stagnation, mais les mises à pied demeurent contenues, maintenant le taux de chômage élevé mais stable. La croissance des revenus ralentit, mais ne s’effondre pas. Les gains salariaux demeurent relativement solides, mais la réduction des embauches et la diminution des heures travaillées tempèrent le revenu global du travail et, par conséquent, affaiblissent la demande de logements.
En supposant qu’un renouvellement réussi de l’Accord Canada-États-Unis-Mexique (ACEUM) contribue à stabiliser les investissements des entreprises et à relancer les embauches, les conditions du marché du travail devraient s’améliorer progressivement au cours des 12 prochains mois, mais seulement modestement. La reprise de l’emploi sera probablement progressive, ce qui signifie que la croissance des revenus sera limitée pour une grande partie de l’année. Pour le marché immobilier, cela implique que la demande restera faible à court terme, mais se renforcera progressivement avec le temps.
Bien que la dynamique des revenus commence à devenir plus favorable, les conditions de prêt demeurent une contrainte. Les taux d’intérêt devraient demeurer élevés alors que la Banque du Canada tente de concilier une inflation globale supérieure à la cible et une faible croissance intérieure. Parallèlement, la persistance de taux américains élevés se répercute sur les rendements obligataires mondiaux, resserrant les conditions financières au Canada. Ainsi, les taux hypothécaires devraient demeurer élevés, réduisant le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels. La répercussion des hausses de taux antérieures se poursuit encore. À mesure que les prêts hypothécaires s’ajustent depuis les taux ultrabas de l’ère pandémique, les coûts de service de la dette augmentent considérablement, comprimant les liquidités des ménages et pesant sur la consommation et la demande de logements.
Les conditions de crédit se resserrent également à la marge. La hausse des délinquances hypothécaires, particulièrement chez les emprunteurs les plus vulnérables, maintiendra probablement les prêteurs sur leurs gardes. Bien que les risques systémiques demeurent contenus, les banques devraient maintenir une posture prudente, resserrant potentiellement les normes de souscription et limitant davantage l’accès au crédit pour les emprunteurs plus risqués.
Ensemble, ces forces indiquent un marché immobilier qui demeurera sous pression tout au long de 2026. La faible croissance des revenus et l’absence d’allègement des taux d’intérêt maintiendront les ventes en frein et feront baisser les prix (voir Graphique 4).
Sur le plan régional, les marchés qui ont connu les corrections les plus prononcées, à savoir Ottawa-Gatineau, Halifax et Hamilton, devraient se stabiliser en premier. Toronto et Edmonton devraient connaître les reprises les plus tardives, alourdies par des surplus d’offre et des contraintes d’accessibilité financière persistantes. Québec et Montréal, qui ont mené la récente croissance des prix, devraient décélérer à mesure que leur avantage en matière d’accessibilité financière se rétrécit.
Une reprise durable ne se concrétisera pas avant que les conditions du marché du travail s’améliorent de façon plus significative et que les contraintes de prêt s’assouplissent quelque peu. Ces deux conditions semblent plus susceptibles de se réaliser au-delà des quatre prochains trimestres que dans ce délai.
Risques
Le principal risque pour le marché immobilier canadien est une détérioration majeure des relations commerciales avec les États-Unis. Si les négociations de l’ACEUM échouent et que les tarifs s’intensifient, le coup porté aux exportations, aux investissements des entreprises et à l’emploi qui en résulterait ferait probablement basculer l’économie canadienne en récession. Un ralentissement provoqué par les échanges commerciaux minerait rapidement la croissance du revenu des ménages, éroderait la confiance et affaiblirait considérablement la demande de logements.
Le deuxième risque clé est un nouveau recul du marché du travail. Si la faiblesse des embauches cède la place à une hausse des mises à pied, le chômage augmenterait considérablement et ferait monter les délinquances hypothécaires. Les prêteurs réagiraient probablement en resserrant davantage les normes de crédit, amplifiant le ralentissement du marché immobilier. La boucle de rétroaction qui en résulterait entre les pertes d’emplois, le resserrement du crédit et la baisse des prix des maisons pourrait déclencher une correction immobilière plus large et aggraver toute récession.
À propos de Moody's Analytics
Dans un environnement d’exploitation de plus en plus interconnecté et complexe, les organisations sont confrontées aux défis liés au décodage des subtilités de l’économie mondiale. L’équipe d’économie de Moody’s Analytics fournit des données, des prévisions et des analyses actuelles et approfondies des derniers développements et tendances de l’économie mondiale, permettant aux organisations et aux décideurs d’identifier et de gérer les risques, de saisir de nouvelles opportunités de croissance, de répondre aux menaces géopolitiques et de prospérer dans un environnement en constante évolution.
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En combinant la modélisation économique, des ressources de données étendues et des solutions technologiques innovantes, nous dotons les chefs d’entreprise d’informations essentielles pour naviguer dans les complexités d’un paysage économique en constante évolution. Reconnus pour nos solutions de pointe dans le secteur et notre engagement envers la qualité, le service à la clientèle et l’intégrité, plus de 1 000 organisations à travers le monde, dont des sociétés multinationales, des gouvernements, des institutions financières, des entreprises immobilières et des investisseurs professionnels, nous font confiance pour les aider à transformer les risques d’aujourd’hui en opportunités de demain.
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Brendan LaCerda
Directeur, économie — Moody’s Analytics
Brendan est l’analyste principal des prévisions économiques canadiennes. Ses principales responsabilités comprennent également le développement et l’amélioration des modèles de prévision par pays. Ses recherches portent principalement sur la macroéconomie internationale, la politique de santé et la politique budgétaire. Avant de rejoindre Moody’s Analytics, Brendan a travaillé comme économiste principal au sein du service macroéconomique américain d’IHS Global Insight. Brendan est titulaire d’un doctorat en économie de l’Université de Virginie. Il a effectué ses études de premier cycle à la London School of Economics et à l’Université de Notre Dame, où il a obtenu un baccalauréat en économie et en mathématiques.
Brendan est l’analyste principal des prévisions économiques canadiennes. Ses principales responsabilités comprennent également le développement et l’amélioration des modèles de prévision par pays. Ses recherches portent principalement sur la macroéconomie internationale, la politique de santé et la politique budgétaire. Avant de rejoindre Moody’s Analytics, Brendan a travaillé comme économiste principal au sein du service macroéconomique américain d’IHS Global Insight. Brendan est titulaire d’un doctorat en économie de l’Université de Virginie. Il a effectué ses études de premier cycle à la London School of Economics et à l’Université de Notre Dame, où il a obtenu un baccalauréat en économie et en mathématiques.
Abhilasha Singh
Directrice associée et économiste principale — Moody’s Analytics
Abhilasha se spécialise dans la modélisation macroéconomique, les prévisions et l’analyse économique. Au sein de l’équipe de développement et de maintenance des modèles, ses travaux couvrent le cadre de prévision mondial, dans lequel elle contribue au modèle macroéconomique mondial et dirige le modèle subnational mondial. Elle gère également le modèle des prix des maisons canadiennes, supervisant le développement du modèle, les prévisions et le contrôle de qualité des prévisions subnationales des prix des maisons au Canada et des projections subnationales plus larges.
En plus de ses responsabilités de modélisation, Abhilasha produit des prévisions macroéconomiques américaines pour des scénarios axés sur les clients, personnalisés et réglementaires, et traduit les résultats des scénarios de base et alternatifs en informations claires et exploitables. Elle produit également des prévisions et des analyses pour les provinces des Prairies et leurs principales régions métropolitaines.
Abhilasha présente fréquemment des perspectives économiques américaines et interagit avec les parties prenantes des équipes de recherche, de produits et de ventes. Elle est titulaire d’un doctorat en économie de l’Université de Houston et d’une maîtrise en finance de l’Université de Pune.
Abhilasha se spécialise dans la modélisation macroéconomique, les prévisions et l’analyse économique. Au sein de l’équipe de développement et de maintenance des modèles, ses travaux couvrent le cadre de prévision mondial, dans lequel elle contribue au modèle macroéconomique mondial et dirige le modèle subnational mondial. Elle gère également le modèle des prix des maisons canadiennes, supervisant le développement du modèle, les prévisions et le contrôle de qualité des prévisions subnationales des prix des maisons au Canada et des projections subnationales plus larges.
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Sebastian Mintah
Économiste associé — Moody’s Analytics
Sebastian fait partie de l’équipe de construction de modèles, contribue à la couverture des économies de plusieurs pays africains et participe à divers autres projets. Parmi ses responsabilités figurent la couverture de plusieurs autres États et régions métropolitaines ainsi que sa contribution à Economic View. Sebastian a obtenu son baccalauréat au Swarthmore College, avec une double majeure en mathématiques et en économie.
Sebastian fait partie de l’équipe de construction de modèles, contribue à la couverture des économies de plusieurs pays africains et participe à divers autres projets. Parmi ses responsabilités figurent la couverture de plusieurs autres États et régions métropolitaines ainsi que sa contribution à Economic View. Sebastian a obtenu son baccalauréat au Swarthmore College, avec une double majeure en mathématiques et en économie.
Kyra Kendrick
Économiste associé — Moody’s Analytics
Kyra soutient les efforts de l’équipe mondiale de développement de modèles et couvre les économies de la Jordanie, du Rwanda, du Soudan et du Soudan du Sud ainsi que plusieurs régions métropolitaines américaines. Elle a obtenu son baccalauréat à l’Université Villanova, avec une majeure en économie et des mineures en sciences politiques et en études arabes et islamiques.
Kyra soutient les efforts de l’équipe mondiale de développement de modèles et couvre les économies de la Jordanie, du Rwanda, du Soudan et du Soudan du Sud ainsi que plusieurs régions métropolitaines américaines. Elle a obtenu son baccalauréat à l’Université Villanova, avec une majeure en économie et des mineures en sciences politiques et en études arabes et islamiques.