Lorsque l’évaluation est inférieure à la valeur : guide du courtier face à l’écart

Une évaluation inférieure aux attentes peut créer des défis pour les courtiers, qu’il s’agisse d’une transaction de refinancement, d’achat ou de préconstruction. Lorsqu’une évaluation est en deçà des attentes, elle peut affecter le financement, retarder les clôtures et nécessiter des conversations supplémentaires avec les clients et les prêteurs.

RPS observe quelques facteurs communs derrière ces écarts d’évaluation. Bien que l’évolution des conditions du marché puisse jouer un rôle, les résultats des évaluations sont souvent influencés par des facteurs tels que les attentes des emprunteurs, les particularités de la propriété, la documentation fournie et les exigences du prêteur.

Les données récentes de l’Indice des prix des maisons RPS montrent que les valeurs immobilières se sont affaiblies dans plusieurs marchés canadiens, augmentant la probabilité d’un écart entre la valeur attendue et la valeur marchande actuelle. Comprendre les causes les plus fréquentes peut aider les courtiers à établir des attentes réalistes avec leurs clients et à déterminer les prochaines étapes appropriées lorsqu’une évaluation inférieure aux attentes se produit.

Pourquoi les évaluations sont inférieures à la valeur

Les mesures appropriées pour les courtiers dépendent des circonstances particulières entourant l’évaluation. Voici quelques-unes des raisons les plus fréquentes pour lesquelles une évaluation peut être faible :

• Estimations établies par le client lors d’un refinancement : Selon notre expérience, il s’agit de la raison la plus fréquente d’une évaluation inférieure aux attentes, particulièrement pour les refinancements, qui ont dépassé les nouvelles demandes de prêt hypothécaire dans le contexte du ralentissement prolongé du marché immobilier canadien. En fait, plus de deux millions d’hypothèques sont à renouveler entre 2025 et 2026, dont beaucoup ont été obtenues à des taux d’environ 1 % ou moins, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
  Les évaluations de refinancement commencent par l’estimation de valeur du client, que le prêteur vérifie ensuite. Dans un marché en ralentissement, les attentes des clients sont souvent en décalage avec la réalité du marché.

  Un outil tel que le Suivi des prix des maisons de RPS permet aux courtiers et à leurs clients de rester informés. Cet outil, qui suit l’évolution des prix locaux des maisons à partir de comparables d’évaluation récents, peut aider les courtiers à gérer les attentes des clients avant que l’évaluation initiale ne soit commandée.

• Des changements rapides sur le marché immobilier : La dynamique peut changer radicalement d’un mois à l’autre, ou entre le moment où la valeur de la propriété est estimée et celui où la transaction devient ferme. La valeur pourrait changer sur une période de trois ou quatre mois entre la promesse d’achat et la clôture, ce qui a été observé dans des marchés comme Hamilton et Toronto, où les valeurs immobilières ont chuté de près de 10 % d’une année sur l’autre en avril, selon l’Indice des prix des maisons RPS.
• Les modalités du prêteur : Par exemple, pour une propriété rurale, certains prêteurs peuvent n’inclure que la maison et un maximum de cinq acres dans la valeur totale, plutôt que l’ensemble de la propriété, qui peut être plus grande.
• Prix premium pour les unités en préconstruction : Il est de plus en plus fréquent que les valeurs d’évaluation des maisons neuves soient inférieures au prix d’achat en préconstruction convenu.

  Cette tendance est particulièrement présente dans les marchés plus volatils du Grand Toronto et du Grand Vancouver. Des problèmes importants émergent parce que de nombreux acheteurs ont conclu des ententes d’achat en préconstruction en 2022-2023, au sommet du marché, et ces maisons devaient être livrées en 2025-2026, au moment où s’est produit un rééquilibrage drastique du marché.

• Une erreur ou une documentation incomplète : Par exemple, dans le cas d’une maison personnalisée encore à construire sur un terrain vacant, certains détails peuvent avoir été omis, comme l’installation de planchers chauffants ou d’un grand comptoir en marbre, ce qui peut entraîner une évaluation à la baisse.

  L’un des exemples les plus fréquents d’information incomplète ou manquante que rencontrent les évaluateurs de RPS est l’absence de déclaration d’un logement secondaire, ce qui peut contribuer de manière significative à la valeur d’une maison, mais peut être négligé lors d’une évaluation de bureau où l’existence du logement peut ne pas être apparente sans notification préalable.

Que peuvent faire les courtiers face à une évaluation inférieure aux attentes

Les courtiers ou les prêteurs, ainsi que leurs clients, disposent de plus d’une option s’ils ne sont pas satisfaits de la valeur évaluée reçue.

• Déclencher un appel de valeur : Après avoir examiné le rapport d’évaluation, un courtier peut choisir de contester la décision par le biais d’un appel de valeur officiel. RPS offre aux prêteurs et aux courtiers la possibilité de contester une valeur si elle ne semble pas exacte.

  À noter que les courtiers doivent fournir des preuves substantielles pour qu’un évaluateur entreprenne un appel. En règle générale, des comparables supplémentaires sont nécessaires pour justifier une évaluation plus élevée. Ces comparables peuvent être téléversés dans le portail RPS. Les comparables doivent être récents (datant de moins de 90 jours) et refléter autant de caractéristiques que possible de la propriété en question.

• Commander une deuxième opinion : Si l’appel de valeur est rejeté après examen ou si des questions spécifiques sur l’évaluation n’ont pas donné lieu à une valeur plus élevée, l’autre option du courtier est d’ouvrir une demande de deuxième opinion, confiée à un évaluateur différent.

  Avant de soumettre une demande de deuxième opinion, RPS recommande de rappeler au client qu’il est possible que cette évaluation de suivi ne donne pas une valeur plus élevée, et d’élaborer un plan de contingence, si possible.

Sommaire

Les courtiers devraient traiter les évaluations faibles comme un risque courant à gérer de manière proactive, plutôt que comme une exception à traiter de façon réactive. Cela implique de calibrer les attentes des clients en matière de valeur avec les données du marché actuel avant l’évaluation. La diligence raisonnable est essentielle pour s’assurer que les spécifications fournies à l’évaluateur sont complètes et reflètent le plus fidèlement possible les différents attributs de la propriété. Enfin, si la valeur évaluée n’est pas satisfaisante, comprendre la meilleure marche à suivre, qu’il s’agisse de lancer un appel de valeur ou de commander une deuxième opinion, est crucial pour résoudre le problème.