Pourquoi une évaluation est inférieure à la valeur (et que peuvent faire les courtiers et les courtières)

Le régulateur bancaire canadien tire la sonnette d’alarme auprès des prêteurs, alors que l’écart entre les valeurs d’évaluation potentielles des immeubles en hauteur et les prix d’achat se creuse, créant des répercussions pour les courtiers et leurs clients.

Récemment, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a mis en garde les prêteurs canadiens contre les évaluations groupées, selon Reuters. Face aux replis importants dans les principaux marchés de condos au pays, l’autorité de surveillance financière a identifié les risques associés à ces évaluations, car les valeurs actuelles pourraient ne pas appuyer les estimations précédentes.

Cependant, la hausse des écarts d’évaluation ne se limite pas aux évaluations groupées, et ne touche pas uniquement les condos urbains. Il s’agit du symptôme d’un défi généralisé auquel fait face le marché immobilier canadien contemporain.

Avec un refroidissement généralisé des prix des maisons, incluant tous les types de propriétés en avril selon la dernière lecture de l’Indice des prix des maisons RPS, les évaluations sont de plus en plus souvent inférieures aux prix d’achat ou aux estimations précédentes.

Ces écarts d’évaluation ont des implications évidentes pour les courtiers hypothécaires, car certains emprunteurs pourraient avoir du mal à obtenir le financement nécessaire pour conclure la transaction. Les courtiers peuvent néanmoins prendre certaines mesures pour remédier à la situation lorsqu’une évaluation est faible.

Pourquoi les évaluations sont inférieures à la valeur

Les mesures appropriées pour les courtiers dépendent des circonstances particulières entourant l’évaluation. Voici quelques-unes des raisons les plus fréquentes pour lesquelles une évaluation peut être à la baisse :

• Attentes irréalistes du client lors d’un refinancement : Il s’agit de la raison la plus fréquente d’une évaluation à la baisse , selon Julian Perera, gestionnaire du réseau des évaluateurs, Région de l’Ouest, chez RPS Real Property Solutions. « Pour un refinancement, le prêteur part de la valeur estimée fournie par le client. Le prêteur demande donc au client : « Selon vous, quelle est la valeur de votre maison? » Évidemment, si un client n’est pas bien informé sur le marché, il pourrait donner un chiffre irréaliste. »
• Des changements rapides sur le marché immobilier : La dynamique peut changer radicalement d’un mois à l’autre, ou entre le moment où la valeur de la propriété est estimée et celui où la transaction devient ferme. « La valeur peut changer au cours des trois ou quatre mois qui s’écoulent entre la promesse d’achat et la clôture », dit Perera.
• Les modalités du prêteur : Par exemple, pour une propriété rurale, certains prêteurs peuvent n’inclure que la maison et un maximum de cinq acres dans la valeur totale, plutôt que l’ensemble de la propriété, qui peut être plus grande.
• Prix premium pour les unités en préconstruction : Il est de plus en plus fréquent que les valeurs d’évaluation des maisons neuves soient inférieures au prix d’achat en préconstruction convenu. C’est ce qui a attiré l’attention du BSIF vers la fin de l’année dernière.
  Cette tendance est particulièrement présente dans les marchés plus volatils du Grand Toronto et du Grand Vancouver. « Nous faisons face à des problèmes majeurs parce que des gens achetaient des unités en préconstruction en 2022-2023, au sommet du marché, et ces maisons devaient être livrées en 2025-2026, au moment où le marché a subi des changements drastiques », explique Perera.
• Une erreur ou une documentation incomplète : Par exemple, dans le cas d’une maison personnalisée encore à construire sur un terrain vacant, si certains détails sont omis, comme l’installation de planchers chauffants ou d’un grand comptoir en marbre, cela peut entraîner une évaluation à la baisse.

Que peuvent faire les courtiers face à une évaluation inférieure aux attentes

Les courtiers ou les prêteurs ont plus d’une option s’ils ne sont pas satisfaits de la valeur estimée d’une propriété.

Après avoir examiné le rapport d’évaluation, le courtier peut choisir de contester la décision par le biais d’un appel de valeur officiel. « Nous offrons aux prêteurs et aux courtiers la possibilité de contester une valeur si elle est insuffisante », dit Perera, ajoutant : « Nous avons besoin de preuves substantielles pour que l’évaluateur les examine. »

En règle générale, des comparables supplémentaires sont nécessaires pour justifier une évaluation plus élevée. « Les courtiers ont la possibilité de soumettre un appel de valeur dans notre système, et d’y joindre ces comparables pour voir s’ils peuvent être intégrés au rapport afin d’appuyer une valeur plus élevée », dit Perera.

Les courtiers ont également la possibilité de remettre en question des calculs ou des ajustements spécifiques contenus dans le rapport d’évaluation. Par exemple, ils pourraient constater que certains attributs ne semblent pas avoir été pris en compte dans la valeur estimée. « Notre équipe d’évaluation interne n’aura aucun problème à examiner cela également », dit Perera.

Si l’appel de valeur est rejeté après examen, l’autre option du courtier est d’ouvrir une demande de deuxième opinion, confiée à un évaluateur différent.

Avant de soumettre une demande de deuxième opinion, Perera recommande de rappeler au client qu’il est possible que cette évaluation de suivi ne donne pas une valeur plus élevée.