Une période de stagnation semble s’être installée sur le marché immobilier canadien. Dans des marchés autrefois très actifs dans les Prairies, des conditions équilibrées s’installent. Les prix d’une année sur l’autre sont relativement stables à Calgary et à Edmonton, alors qu’en début d’année dernière, les deux marchés étaient extrêmement tendus, selon l’Indice des prix des maisons RPS. Pendant ce temps, les villes de la région du Grand Toronto et du Lower Mainland de la Colombie-Britannique continuent d’être définies par les caractéristiques plus glaciales qui se sont manifestées à la suite de l’essor pandémique.
RPS a toutefois observé des exceptions notables ailleurs au pays.
Plus particulièrement, certains des changements les plus prononcés sur le marché immobilier canadien se déroulent actuellement dans des marchés secondaires, et dans certains cas tertiaires. Halifax et Québec en sont des exemples de premier ordre, tout comme des marchés plus petits fortement exposés aux effets des tarifs douaniers.
L’effet des étudiants internationaux
En 2024, le gouvernement fédéral a commencé à réduire considérablement le nombre d’étudiants internationaux admis au Canada. Cette mesure s’inscrivait dans un effort plus large visant à limiter l’immigration dans le but d’atténuer « certaines pressions sur le marché du logement ». Cependant, la décision a peut-être eu des conséquences imprévues pour certains marchés secondaires, notamment sur la côte Est.
Les décideurs s’attendaient à ce que les provinces moins peuplées voient les approbations de permis d’études diminuer d’au plus 10 % en réponse au resserrement fédéral. En réalité, la Nouvelle-Écosse, souvent désignée comme la capitale universitaire du Canada pour sa forte concentration d’établissements d’enseignement postsecondaire par rapport à sa population, a vu les approbations chuter d’environ 65 % en 2024, selon un rapport du Bureau du vérificateur général du Canada.
Une baisse marquée du nombre d’étudiants internationaux dans les Maritimes pourrait avoir contribué de manière significative à modifier les fondamentaux de l’offre et de la demande à Halifax et dans ses environs, selon un économiste que nous avons consulté. « Les restrictions sur les étudiants internationaux sont beaucoup plus sévères, ce qui réduit considérablement la demande locative », dit Kari Norman, économiste principale chez Desjardins. Face à une moindre demande de logements étudiants, certains investisseurs pourraient avoir quitté le marché, créant des conditions plus favorables aux ménages acquéreurs.
Il est difficile d’évaluer pleinement l’activité actuelle des investisseurs, mais les données existantes indiquent qu’une proportion plus élevée de résidences dans les Maritimes est détenue par des investisseurs. Quelque 31,5 % des propriétés résidentielles de la Nouvelle-Écosse étaient détenues à des fins d’investissement en 2022, comparativement à 20,2 % en Ontario et à 23,3 % en Colombie-Britannique, selon le Programme de la statistique du logement canadien de Statistique Canada.Il est difficile d’évaluer pleinement l’activité actuelle des investisseurs, mais les données existantes indiquent qu’une proportion plus élevée de résidences dans les Maritimes est détenue par des investisseurs. Quelque 31,5 % des propriétés résidentielles de la Nouvelle-Écosse étaient détenues à des fins d’investissement en 2022, comparativement à 20,2 % en Ontario et à 23,3 % en Colombie-Britannique, selon le Programme de la statistique du logement canadien de Statistique Canada.
La dynamique des prix des maisons à Halifax semble du moins refléter un tel changement. En avril, les prix des maisons à Halifax ont reculé de 5 % d’une année sur l’autre, selon l’Indice des prix des maisons RPS.
Un autre vent contraire pour le marché est le déclin de la migration en provenance d’autres provinces. La migration interprovinciale depuis l’Ontario, qui avait fortement augmenté pendant la pandémie et stimulé le marché immobilier de la Nouvelle-Écosse, a considérablement diminué. Le télétravail, l’envie d’avoir plus d’espaces extérieurs pendant les confinements et l’accessibilité financière attiraient probablement davantage de ménages vers l’Est à l’apogée de la COVID-19. Avec le retour aux obligations de travail en présentiel et une accessibilité financière quelque peu améliorée en Ontario, cette tendance s’est atténuée.
En fait, entre le quatrième trimestre de 2021 et le quatrième trimestre de 2025, le nombre d’Ontariens s’établissant en Nouvelle-Écosse a diminué d’environ 50 %, selon Statistique Canada.
Le Québec résiste au déclin national
Les fortes hausses de prix soutenues au Québec, et particulièrement à Québec, constituent l’une des histoires les plus marquantes du marché immobilier canadien au cours des deux dernières années. Alors que de plus en plus de marchés passent en territoire négatif, Québec continue de surpasser la tendance, et ce, de loin.
En mai, les prix des maisons au Québec ont augmenté de 11 % sur une base annuelle, selon l’Indice des prix des maisons RPS. Cela va à l’encontre de l’indice national, qui a reculé de 4 % d’une année sur l’autre, pondéré par la baisse des valeurs en Colombie-Britannique et en Ontario.
Qu’est-ce qui explique ces gains exceptionnels?
L’emploi à Québec, qui est un pôle d’enseignement bénéficiant également de l’emploi gouvernemental, est solide. La ville jouit également d’une accessibilité financière relative, ce qui soutient la demande.
Les pertes d’emplois à la suite de la guerre commerciale avec les États-Unis semblent avoir créé des obstacles économiques dans des marchés partout au pays. En fait, les prix des maisons sont en baisse dans 14 des 19 marchés immobiliers canadiens les plus exposés aux tarifs américains, notamment de 10 % ou plus à Oshawa, Belleville et Brantford.
Pourtant, dans une grande partie du Québec, le marché du travail défie les attentes. Même à Saguenay, qui figure parmi les marchés les plus exposés aux tarifs douaniers au pays, selon la Chambre de commerce du Canada, les prix des maisons sont élevés. (En avril, le prix de l’indice d’une maison à Saguenay était en hausse de 10 % d’une année sur l’autre.)
Une exception à la vigueur du marché du travail au Québec est Montréal, mais là aussi, la croissance des prix est effervescente. Le taux de chômage de Montréal était établi à 7,7 %, selon la plus récente Enquête sur la population active de Statistique Canada. Il s’agit du niveau le plus élevé en une décennie, à l’exclusion des sommets liés à la pandémie, bien que les valeurs immobilières aient grimpé de 8 % d’une année sur l’autre en avril.
Les valeurs immobilières à Montréal sont « soutenues par plusieurs facteurs structurels », dit Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
Ces facteurs comprennent une pénurie de l’offre, des coûts de construction élevés qui freinent le développement de nouveaux projets et la croissance démographique, dit-il : « Bien qu’un ralentissement de l’immigration puisse graduellement réduire la formation de ménages et atténuer les pressions sur la demande de logements, les effets devraient demeurer progressifs étant donné le déficit d’offre de logements accumulé au cours des dernières années. »
À propos de l'Indice des prix des maisons RPS (IPM)
L’Indice des prix des maisons RPS est la source la plus complète de données sur les prix des maisons au Canada et comprend les valeurs médianes en dollars des prix des maisons ainsi que de nombreuses données supplémentaires par type de propriété, du niveau national au niveau local. Pour plus d’informations, la méthodologie complète est disponible.
Tendances de prix à long terme
L’Indice des prix des maisons RPS est basé sur les valeurs réelles mensuelles les plus récentes des maisons dans 1 000 villes et municipalités partout au pays. L’indice montre comment les valeurs des propriétés ont évolué dans le temps, par rapport à une période de référence (janv. 2005 = 100). Une valeur IPM de 300 signifie que les valeurs des propriétés ont triplé (sur une base lissée et ajustée) depuis 2005. L’IPM n’indique pas le prix réel d’une propriété. Il démontre comment les prix ont évolué par rapport à la période de référence.
Dynamique du marché
Un indice en hausse indique une tendance à la hausse des prix. Un indice en baisse suggère un fléchissement ou une correction des prix. Puisque l’IPM lisse le bruit et filtre les valeurs aberrantes, il offre une image plus stable et fiable des tendances de prix que les médianes mensuelles.
L’IPM est basé sur une moyenne mobile de six mois au maximum, de sorte qu’il ne reflète pas la volatilité à court terme, comme les hausses ponctuelles de prix liées aux ventes de luxe. Tous les chiffres sont arrondis au nombre entier le plus proche.
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Cet article présente un résumé des principales tendances de l’Indice des prix des maisons RPS d’avril 2026. Si vous souhaitez accéder aux données sous-jacentes, inscrivez-vous à la diffusion publique de l’IPM RPS et recevez gratuitement l’ensemble de données chaque mois, directement dans votre boîte de réception.
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Pour des informations plus granulaires, incluant des données au niveau des villes et des régions de tri d’acheminement (RTA) pour cinq types de propriétés principaux, la version Entreprise de l’Indice des prix des maisons RPS offre la profondeur nécessaire pour identifier où des gains supérieurs à la moyenne émergent et où des conditions plus fraîches s’installent.
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Josh est rédacteur attitré chez RPS. Il couvre le marché immobilier national depuis 10 ans, notamment pour certains des plus grands journaux et magazines du Canada.