Le marché immobilier canadien traverse une longue période de stagnation.
Dans des marchés autrefois très actifs dans les Prairies, des conditions équilibrées s’installent. Les prix d’une année sur l’autre sont relativement stables à Calgary et à Edmonton, alors qu’en début d’année dernière, les deux marchés étaient extrêmement tendus. Pendant ce temps, les villes de la région du Grand Toronto et du Lower Mainland de la Colombie-Britannique continuent d’être définies par le ralentissement qui s’est installé à la suite de l’essor pandémique.
Il existe toutefois des exceptions notables ailleurs au pays, selon Ryan McLaughlin, économiste chez RPS.
« Certains des changements les plus prononcés sur le marché immobilier canadien se déroulent dans des marchés secondaires moins médiatisés », dit McLaughlin. « Halifax et Québec en sont de bons exemples, quoique pour des raisons très différentes. »
L’effet des étudiants internationaux
En 2024, le gouvernement fédéral a commencé à réduire considérablement le nombre d’étudiants internationaux admis au Canada. Cette mesure s’inscrivait dans un effort plus large visant à limiter l’immigration dans l’espoir d’atténuer « certaines pressions sur le marché du logement ». La décision a peut-être eu des conséquences imprévues pour certains marchés secondaires, notamment sur la côte Est.
Les décideurs s’attendaient à ce que les provinces moins peuplées voient les approbations de permis d’études diminuer d’au plus 10 % en réponse aux restrictions fédérales. En réalité, la Nouvelle-Écosse, souvent désignée comme la capitale universitaire du Canada, a vu les approbations chuter d’environ 65 % en 2024, selon un rapport du Bureau du vérificateur général du Canada.
Une baisse marquée du nombre d’étudiants internationaux dans les Maritimes pourrait avoir contribué à modifier les fondamentaux de l’offre et de la demande à Halifax et dans ses environs. « Les restrictions sur les étudiants internationaux sont beaucoup plus sévères, ce qui réduit considérablement la demande locative », dit Kari Norman, économiste principale chez Desjardins. Face à une moindre demande de logements étudiants, certains investisseurs pourraient avoir quitté le marché, créant des conditions plus favorables aux ménages acquéreurs.
Il est difficile d’évaluer pleinement l’activité actuelle des investisseurs, mais les données existantes indiquent qu’une proportion plus élevée de résidences dans les Maritimes est détenue par des investisseurs.
Quelque 31,5 % des propriétés résidentielles de la Nouvelle-Écosse étaient détenues à des fins d’investissement en 2022, comparativement à 20,2 % en Ontario et à 23,3 % en Colombie-Britannique, selon le Programme canadien de statistiques sur le logement de Statistique Canada.
Un changement significatif de l’activité des investisseurs pourrait donc avoir un effet disproportionné sur les marchés des Maritimes, dont Halifax. « Cela pourrait expliquer en partie ce qui se passe à Halifax et sur la côte Est de manière plus générale », dit Norman.
La dynamique des prix des maisons à Halifax semble du moins refléter un tel changement. En avril, les prix des maisons à Halifax ont reculé de 5 % d’une année sur l’autre, selon l’Indice des prix des maisons RPS.
La migration interprovinciale depuis l’Ontario, qui avait fortement augmenté pendant la pandémie et stimulé le marché immobilier de la Nouvelle-Écosse, a également diminué de façon marquée, ajoute McLaughlin. « Le télétravail, l’envie d’avoir plus d’espaces extérieurs pendant les confinements et l’accessibilité financière attiraient probablement davantage de ménages vers l’Est à l’apogée de la COVID-19 », dit-il. « Avec le retour aux mandats de travail en présentiel et une accessibilité financière quelque peu améliorée en Ontario, cette tendance s’est atténuée », dit McLaughlin.
En fait, entre le quatrième trimestre de 2021 et le quatrième trimestre de 2025, le nombre d’Ontariens s’établissant en Nouvelle-Écosse a diminué d’environ 50 %, selon Statistique Canada.
Le Québec résiste au déclin national
Les fortes hausses de prix soutenues au Québec, et particulièrement à Québec, constituent l’une des histoires les plus marquantes du marché immobilier canadien au cours des deux dernières années. Alors que de plus en plus de marchés passent en territoire négatif, Québec continue de surpasser la tendance.
En avril, les prix des maisons au Québec ont augmenté de 12 % sur une base annuelle, selon l’Indice des prix des maisons RPS. Cela contraste avec l’indice national, qui a reculé de 4 % d’une année sur l’autre, pondéré par la baisse des valeurs en Colombie-Britannique et en Ontario.
Qu’est-ce qui explique ces gains exceptionnels?
« Ce qu’on observe à Québec, c’est une ville très dynamique », dit Norman. « La situation de l’emploi est solide et les prix restent relativement abordables », poursuit-elle.
Les pertes d’emplois à la suite de la guerre commerciale avec les États-Unis semblent avoir créé des obstacles économiques dans certains marchés. En fait, les prix des maisons sont en baisse dans 14 des 19 marchés immobiliers canadiens les plus exposés aux tarifs américains.
Pourtant, dans une grande partie du Québec, le marché du travail défie les attentes. « Montréal serait certainement une exception », note McLaughlin.
Il fait référence à la plus récente Enquête sur la population active de Statistique Canada. Le taux de chômage de Montréal était établi à 7,7 %, le niveau le plus élevé en une décennie, à l’exclusion des sommets liés à la pandémie.
Les prix des maisons à Montréal, qui étaient en hausse de 8 % d’une année sur l’autre en avril, sont « soutenus par plusieurs facteurs structurels », dit Charles Brant, directeur de l’analyse de marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
Ces facteurs comprennent une pénurie de l’offre, des coûts de construction élevés qui freinent le développement de nouveaux projets et la croissance démographique. « Bien qu’un ralentissement de l’immigration puisse graduellement réduire la formation de ménages et atténuer les pressions sur la demande de logements, les effets devraient demeurer progressifs étant donné le déficit d’offre de logements accumulé au cours des dernières années », poursuit-il.
Historiquement, la prédominance de logements locatifs plus grands, adaptés aux familles, à Québec a contribué à maintenir l’accessibilité financière qui attire maintenant la demande. « On peut élever une famille dans un appartement de trois chambres à Québec, alors qu’à Toronto et à Vancouver, la disponibilité de ces logements est beaucoup plus faible par rapport à l’ensemble du marché et le taux d’inoccupation est très, très bas », dit Norman.
À Toronto, les ménages se disputent les rares logements locatifs plus grands, déménagent hors de la ville ou achètent. « Quand on est poussé hors du marché locatif parce que ce dont on a besoin n’est pas disponible, ça va faire monter les coûts du logement en propriété », explique Norman.
Josh est rédacteur attitré chez RPS. Il couvre le marché immobilier national depuis 10 ans, notamment pour certains des plus grands journaux et magazines du Canada.